´

AJANKOHTAISTA

18.06.2020

Onko asumisoikeus ikuinen? 30-vuotinen asumisoikeusjärjestelmä kaipaa uudistamista

Lähes 30-vuotias asumisoikeusjärjestelmä on osoittautunut pääosin toimivaksi, mutta se kaipaa päivitystä. Asumisoikeuslakia on vuosien varrella paikkailtu kuin tilkkutäkkiä, mutta nyt lausuntokierroksella on lain kokonaisvaltainen päivitys. Lakiluonnoksessa on paljon hyviä uudistuksia, mutta siinä on myös kehitettävää.

Asukasvalinnasta joustavampaa ja oikeudenmukaisempaa

Asumisoikeusasunnot kuuluvat niihin harvoihin hyödykkeisiin, joita joudumme vielä tänä päivänä jonottamaan. Onneksi jonottamisesta on tulossa sujuvampaa, kun kuntakohtaiset järjestysnumerot korvataan valtakunnallisella järjestysnumerorekisterillä. Jatkossa asumisoikeusasunnon saisi samalla järjestysnumerolla mistä päin Suomea tahansa. Asunnon saanti myös yksinkertaistuisi, kun asumisoikeusyhteisöt voisivat hoitaa asukasvalinnan ilman kunnan vahvistusta.

Uuden lain myötä jonottamisesta tulisi myös oikeudenmukaisempaa. Ikuisesti voimassa olevat järjestysnumerot lakkaisivat siirtymäajan jälkeen, ja jatkossa asumisoikeusasunnon hakijalla voisi olla kerrallaan voimassa vain yksi järjestysnumero, jonka voimassaolo olisi rajoitettu kahteen vuoteen. Uudistus parantaisi erityisesti nuorten asunnonhakijoiden asemaa, kun vuosikymmeniä sitten haetut järjestysnumerot eivät olisi enää asukasvalinnassa etusijalla.

Asukkaille lisää vaikutusvaltaa

Pieni mutta aktiivinen vähemmistö asukkaista on kokenut vaikutusmahdollisuutensa riittämättömiksi. Lakiehdotuksen yhtenä tavoitteena onkin lisätä asukkaiden vaikutuskeinoja. Uudeksi vaikutuskanavaksi ehdotetaan pakollista yhteistyöelintä, joka käsittelisi koko asumisoikeustalokantaa koskevia asukashallinnon asioita.

Asukkaiden vaikutusmahdollisuuksien lisääminen on omiaan lisäämään asukkaiden luottamusta ja tyytyväisyyttä. Ehdotuksen yksityiskohdat kaipaavat kuitenkin viilausta. Suurimmissa asumisoikeusyhteisöissä on useita satoja talokohtaisia asukastoimikuntia, joiden puheenjohtajista koostuva yhteistyöelin muodostuisi jäsenmäärältään aivan liian suureksi. Siksi yhteistyöelimen kokoa on tarpeen rajoittaa enintään 50 jäseneen, jotka valittaisiin vaaleilla.

Myös asumisoikeusyhteisöjen tiedonantovelvollisuutta on syytä rajoittaa. Lakiluonnoksessa ehdotetaan, että asumisoikeusyhteisö olisi velvollinen tiedottamaan asukkaita kaikista asioista, joilla saattaa olla merkitystä asukashallinnon toiminnalle. Tämä johtaisi tarpeettomaan tiedottamiseen ja siitä seuraavaan informaatioähkyyn. Tietojen antaminen tulisi rajata asioihin, joilla on olennaista merkitystä asukashallinnolle.

Onko asumisoikeus ikuinen?

Tutun sanonnan mukaan mikään ei ole ikuista. Asumisoikeus kuitenkin usein mielletään ikuiseksi, koska asumisoikeusyhteisö ei voi irtisanoa asumisoikeussopimusta. Tähän ehdotetaan lievennystä lakiluonnoksessa. Jatkossa asumisoikeussopimuksen voisi irtisanoa viranomaisen luvalla, jos yli puolet talon asunnoista on tyhjänä ja talo on ollut tappiollinen kahtena edellisenä vuotena. Lisäksi irtisanominen edellyttäisi asian käsittelemistä asukashallinnossa.

Ehdotus on herättänyt asumisoikeusasukkaissa huolta. Julkisuudessa huolia on kuitenkin paisuteltu ja annettu ymmärtää, että asumisoikeusyhteisöt tulisivat uuden lain myötä irtisanomaan asumisoikeusasukkaita sankoin joukoin ja myymään heidän asuntonsa varallisuutensa kartuttamiseksi.

Julkisuudessa luotu mielikuva on virheellinen. Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n kyselyn mukaan asumisoikeusyhteisöt voisivat harkita joidenkin kymmenien talojen myymistä tai purkamista, mikä vastaisi muutamaa prosenttia kaikista asumisoikeustaloista. Irtisanottavat asunnot sijaitsisivat paikkakunnilla, joilla ei ole enää kysyntää asumisoikeusasunnoille. Lisäksi asunnot ovat tulossa peruskorjausikään, jolloin niihin pitäisi tehdä kalliita remontteja.

Asumisoikeusjärjestelmän erityispiirteenä on kustannusten osittainen tasaaminen asumisoikeusyhteisön talojen kesken. Tasauksen vuoksi kaikki asukkaat osallistuvat vajaakäytössä olevien talojen tappioiden kattamiseen ja peruskorjausten kustannuksiin. Vastaavasti asuntojen myynnistä saatavista tuotoista hyötyvät kaikki asukkaat, kun myyntivoittoja ei ole luvallista tulouttaa asumisoikeusyhteisön omistajille. Toisin sanoen harvojen asukkaiden edut asetetaan asukaskollektiivin etujen edelle, jollei kannattamattomista taloista voida hankkiutua eroon.

Uusissa sanktioissa kehitettävää

On selvää, että lain rikkomisella tulee olla seuraamus, kun kyse tahallisesta menettelystä tai piittaamattomuudesta. Asia monimutkaistuu, kun rikkomus johtuu erehdyksestä tai epäselvien lakipykälien tulkinnasta. Juuri tässä piilee uuden lakiluonnoksen keskeisin puute.

Uuteen lakiin ehdotetaan tuntuvaa seuraamusmaksua, jonka viranomainen voisi määrätä velvoitteitaan rikkovalle asumisoikeusyhteisölle. Seuraamusmaksu sopii hyvin tahalliseen ja vahinkoa aiheuttavaan toimintaan, mutta se voisi napsahtaa maksettavaksi myös vähäpätöisestä syystä. Vähäisempiin rikkomuksiin voidaan jo nyt puuttua tehokkaasti uhkasakkomenettelyllä, jossa virheellinen toiminta tulee oikaista sakon uhalla. Siksi uusi seuraamusmaksu tulisi rajata koskemaan vain merkittävimpiä lainvastaisia tekoja ja laiminlyöntejä. 

Talouskriisit kestävä asumismuoto

Historiansa aikana asumisoikeusjärjestelmä on kokenut useita talouskriisejä, kuten 90-luvun laman, finanssikriisin ja viimeisimpänä meneillään olevan koronaviruspandemian. Järjestelmä on lunastanut paikkansa erityisesti taloudellisesti vaikeina aikoina kohtuuhintaisena vaihtoehtona vuokra- ja omistusasumiselle. Uudella lailla tulee varmistaa, että asumisoikeusyhteisöjen toimintaedellytykset säilyvät ja että asumisoikeusasuminen on kohtuuhintainen ja houkutteleva asumismuoto myös tulevaisuudessa.

Esa Mustonen, Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n 1. varapuheenjohtaja, TA-Asumisoikeus Oy:n toimitusjohtaja

VALITSE AJANKOHTAINEN