AJANKOHTAISTA

01.04.2021

Asumisoikeuslaki uudistuu – kohtuuhintaisuus turvattava jatkossakin

Eduskunta on hyväksynyt uuden asumisoikeuslain. Edellinen ja vielä toistaiseksi siis voimassa oleva laki on ehtinyt olla voimassa jo 30 vuotta. Maailma on mennyt paljon eteenpäin niistä ajoista, joten lakiuudistukselle oli jo kova tarve. Uusi laki tuo paitsi meille toimijoille paljon hyviä ja tarpeellisia uudistuksia, mutta ennen kaikkea asumisoikeusasukkaille enemmän läpinäkyvyyttä ja vaikutusmahdollisuuksia asumiseensa liittyen. Asumisoikeuden jatkuvuuden kannalta ehkä kaikkein tärkeintä on kuitenkin, että asumisoikeus pysyy jatkossakin asukkailleen kohtuuhintaisena vaihtoehtona.

Uusi laki astuu voimaan 1.1.2022 alkaen. Asukasvalintaan liittyville säännöksille on siirtymäaika, ne astuvat voimaan vasta vuoden 2023 aikana.

Asukasvalinta nopeutuu ja virtaviivaistuu, mutta virkavastuu painaa toimijoiden asukasvalintaa

Asukasvalinnan periaatteet ja asukkaaksi hyväksymisen edellytykset pysyvät pääosin ennallaan. Jatkossakin asumisoikeusasuntoihin tarvitaan voimassa oleva asumisoikeuden järjestysnumero ja alle 55-vuotiailla on lisäksi varallisuusraja – asukkaaksi valittavalla ei saa olla varallisuutta niin paljoa, että voisi hankkia vastaavan omistusasunnon samalta alueelta.

Asumisoikeuden järjestysnumerot muuttuvat määräaikaisiksi, joten hakuajankohdan asuntotarve ohjaa aikaisempaa tiukemmin asukasvalintaa ja tätä kautta kohtuuhintaisen asumisen tuki kohdistuu myös paremmin tukea tarvitseville. Järjestysnumeroiden valtakunnallisuus helpottaa hakijoita ja toimijoita järjestysnumeroiden käyttämisessä, eikä valitettavia väärinkäsityksiä synny siitä, mistä ja milloin haettu järjestysnumero käy minkäkin kunnan alueelle. Järjestysnumerot haetaan jatkossa ARAsta, numeron voi hakea sähköisesti ja sen saa heti.

Kuitenkin kaikkein isoin muutos asukasvalintaan tulee siitä, että asumisoikeusasuntojen tarjoajat voivat tehdä jatkossa itse päätökset asukasvalinnasta lain määräämässä järjestyksessä, eikä hakijoita tarvitse enää lähettää kunnille hyväksyttäväksi. Valitettavasti tämä hyväksi tarkoitettu ja asukasvalintaa nopeuttava lakimuutos toimijoiden tekemästä asukasvalinnasta on lakiuudistuksessa määritelty julkiseksi hallintotehtäväksi, joka tuo kokonaan uusia ja kustannuksia lisääviä haasteita asumisoikeusasuntojen tarjoajille.

Asumisoikeusyhteisöt ovat pääosin yksityisiä yhteisöjä ja hallinnon yleislakien tunteminen ei ole ollut aikaisemmin toimijoille millään muotoa relevanttia. Nyt uuden lain mukaan toimijoiden asukasvalintaan liittyy rikosoikeudellinen virkavastuu. Tämä johtaa tietysti siihen, että toimijoiden tulee ensinnäkin perehtyä hallintolakien vaatimuksiin, seurattava aktiivisesti niihin liittyviä muutoksia ja lopulta rikosvastuun uhalla varmistettava, että kaikki viranomaistoimintaa varten säädetyt lait toteutuvat myös käytännössä asukasvalintaa tehtäessä.

Toimijoilla ei ole hallintolakeihin liittyvää juridista osaamista eikä asiantuntemusta samalla tavalla kuin viranomaisilla yleensä on. Hallintolakien tunteminen on lisäksi aivan oma erityisosaamista vaativa tieteenala juridiikassa. Tätä osaamista ja asiantuntemusta täytyy siis hankkia vain ja ainoastaan asukasvalintaa varten, joten se ei tunnu enää oikeasuhtaiselta eikä oikeudenmukaiselta erityisesti pieniä asumisoikeustoimijoita kohtaan, joilla ei muutenkaan ole isoja resursseja käytettävissään. Lopulta nämäkin kustannukset tulevat viime kädessä omakustannusperiaatteen mukaisesti kaikkien asukkaiden vastikkeissaan maksettavaksi.

Tämän takia pidän välttämättömänä, että ympäristöministeriö lähtee välittömästi ratkomaan yhdessä asumisoikeustoimijoiden kanssa, miten tähän liittyvät haasteet ratkottaisiin asumisoikeusasuntojen kohtuuhintaisuuden siitä kärsimättä.

Asukkaiden asema vahvistuu

Uusi laki tuo tullessaan uusia mahdollisuuksia asukkaille vaikuttaa asumiseensa. Myös asumisoikeusasuntojen omistajille tulee lisää velvoitteita läpinäkyvyyden lisäämiseksi ja samalla tiedottamista lisätään. Lain mukanaan tuomat uudistukset ovat omiaan parantamaan ja selkeyttämään asukkaan asemaa asumisoikeusasunnoissa.

Uuden lain mukaiset oikeudet asukkaille tuovat joitakin lisävelvoitteita toimijoille, kuten esimerkiksi lakisääteisen yhteisön ja asumisoikeuden haltijoiden välisen yhteistyöelimen sekä valtakunnallisen kaikkien toimijoiden ja asukkaiden välisen neuvottelukunnan. Näen nämä kuitenkin pelkästään positiivisena kehityksenä pyrkiä lisäämään asukasdemokratiaa ja toiminnan läpinäkyvyyttä asukkaisiin päin, vaikka näistä väistämättä aiheutuukin joitain lisäkustannuksia aikaisempaan verrattuna.

Lakiin on kirjattu kuitenkin myös aika yksityiskohtaisia oikeuksia asukkaille osallistua, seurata ja valvoa operatiiviseen toimintaan liittyviä toimenpiteitä, kuten esimerkiksi kilpailutuksia. Asukkaat ovat luonnollisesti keskenäänkin hyvin erilaisissa tilanteissa ja tarkastelevat asioita omista lähtökohdistaan. Käytäntö tulee osoittamaan miten asukkaiden osallistumisoikeus operatiivisten asioiden järjestämiseksi koko yhteisön osalta tullaan toteuttamaan. Tavoitteena on, että operatiivinen toiminta on jatkossakin sujuvaa. Koko yhteisön ja kaikkien asukkaiden edun mukaisia päätöksiä on pystyttävä tekemään aikataulussa.

Syrjäseutujen vajaakäyttöriski

Asumisoikeusasuntoja on 30-vuotisen historian aikana rakennettu ja toteutettu myös alueille, jotka nykyisin kärsivät muuttotappiosta asukkaiden muuttaessa kasvukeskuksiin lähemmäksi työpaikkoja ja palveluita. Näiden taantuvien alueiden vajaakäytöstä aiheutuvat kustannukset tulevat omakustannusperiaatteen ja asumisoikeuden tasausjärjestelmän myötä yhteisön muiden asukkaiden maksettavaksi. Kaupungistumisen trendi on valitettavasti olemassa ja se on edelleen kasvava. Trendi koskee myös asumisoikeutta ja piiloon tältä ongelmalta ei pääse, vaikka haluaisi.

Lakiuudistuksen eri vaiheiden aikana lopullisesta hallituksen esityksestä jäi pois rajoituksista vapautuminen vajaakäyttötilanteissa, joka olisi ollut ratkaisu yllä olevaan ongelmaan. Tämän vaihtoehdon ollessa poissuljettu täytyy miettiä uusia ratkaisuja, miten syrjäseutujen vajaakäyttö tullaan ratkaisemaan muulla tavalla. Tämä tyhjäkäyttö on suoraan muiden asukkaiden maksettavana. Pienillä taantuvien alueiden toimijoilla tyhjäkäynnin kustannukset ovat suoraan kohtuuhintaisuuden este, joka vain ruokkii itseään. Jos perusparannuslainaakaan toimija ei taantuville alueille saa, myös asuntojen kunto huononee entisestään ja lopputulosta voi vain arvailla miten asukkaiden ja toimijoiden käy. Toivottavasti tähän asiaan saadaan jatkossa toimiva ulospääsy ja ratkaisu, ettei tällaiseen tilanteeseen kukaan asukas tai mikään toimija joutuisi.

Kohtuuhintaisuus turvattava myös jatkossa

Jatkossakin asumisoikeuden yksi olemassaolon edellytyksistä on asumismuodon kohtuuhintaisuus, joka perustuu ennen kaikkea yleishyödyllisen toiminnan omakustannusperiaatteeseen. Kohtuuhintaisuuden tavoite onkin toteutunut nykyisen lain aikana verrattain hyvin, ainakin jos asumisoikeusasunnon käyttövastiketta vertaa vastaavaan vuokra-asunnon vuokraan.

Vuoden 2020 marraskuussa julkaistun ARAn markkinakatsauksen mukaan vapaarahoitteiset vuokra-asunnot olivat koko maassa 16,1 % asumisoikeusasuntoja kalliimpia. Tampereella, Turussa ja Oulussa käyttövastikkeet olivat 23 % edullisempia kuin vapaarahoitteiset vuokrat, muissa suurissa kaupungeissa ero oli 14 - 19 % asumisoikeuden eduksi. Pääkaupunkiseudulla ero oli kuitenkin kaikkein suurin – vuokra-asunnot ovat keskimäärin 43 % asumisoikeutta kalliimpia. Merkille pantavaa on myös, että asumisoikeusasunnot ovat saman tutkimuksen mukaan myös niin ikään omakustannusperiaatteella toimivia ARA-vuokra-asuntoja edullisempia kautta linjan.

Myös uuden lain voimaan tullessa asumisoikeuden kohtuuhintaisuudesta on pidettävä kiinni. Siksi haastankin nyt ensisijaisesti ympäristöministeriön miettimään ja hakemaan ratkaisuja yhdessä meidän toimijoiden kanssa näihin asioihin. Uskon, että asiat ovat ratkaistavissa ja kohtuuhintaisuus on tulevaisuudessakin asumisoikeuden kantava ajatus. Nyt on hyvä hetki alkaa valmistautumaan näihin haasteisiin.

Elias Kiviranta, myynti- ja markkinointijohtaja, Avain Asunnot